TTO - * Tôi có mua một lô đất khoảng 170m2 đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) và đã xây nhà trên đó nhưng chưa chuyển sang đất thổ cư. Hai vợ chồng tôi cùng đứng tên trên lô đất. Nay chồng tôi muốn chuyển giao toàn bộ QSDĐ cho tôi. Vậy thủ tục để hoàn thành việc chuyển nhượng này như thế nào?
Chồng tôi đã viết giấy cam kết chuyển nhượng và đã được UBND xã chứng nhận. Vậy giấy cam kết này có đủ hợp thức hóa lô đất trên là của tôi chưa? Nếu chưa thì cần phải làm gì tiếp theo?
Tôi được biết xây nhà trước khi chuyển thổ cư là không đúng qui định về luật đất đai. Nếu tôi bây giờ tôi chuyển thổ cư thì mức phạt là bao nhiêu? Xin cám ơn.
(hoangminhfur@... )
- Trả lời của luật sư Huỳnh Văn Nông:
Theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì thế, việc bạn xây nhà trước khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đã vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.
Cụ thể hành vi nói trên được xem là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Mức phạt cụ thể sẽ dựa vào hậu quả mà hành vi nêu trên gây ra. Hậu quả này được quy đổi từ giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm (Điều 3, Điều 8, Điều 9 Nghị định 182/2004/NĐ-CP).
Trường hợp thửa đất của bạn thỏa mãn các điều kiện để chuyển mục đích sang đất ở thì ngoài khoản tiền phạt (nếu có) nêu trên bạn còn phải nộp tiền sử dụng đất bằng: 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu đang sử dụng. Giá đất ở và giá đất hiện hữu, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất là theo khung giá đất được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi có thửa đất của bạn) ban hành hàng năm (điểm B, khoản 2, điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Ngoài ra bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị nhà đất ở (khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP).
Liên quan đến thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất: Giấy cam kết chuyển nhượng của chồng bạn (có chứng nhận của UBND xã) vẫn chưa thể đủ điều kiện để hợp thức hóa lô đất nói trên cho bạn.
Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng, có công chứng, chứng thực. Thế nên, trong trường hợp này, vợ chồng bạn cần phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã) hoặc thỏa thuận phân chia tài sản (có chứng nhận của công chứng.
Sau đó bạn thực hiện thủ tục nộp lệ phí trước bạ (nếu có) tại Chi cục thuế quận, huyện và liên hệ với UBND quận, huyện để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các nội dung đã thỏa thuận.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(shlaw.vn)
