TTO - * Tôi mua 1 miếng đất ở khu Hiệp Thành 1, thị xã Thủ Dầu Một, Bình Dương. Giấy tờ chứng minh ông A đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông A đã chuyển nhượng cho ông B, sau đó ông B lại chuyển nhượng cho người khác.
Từ đó, đất còn được chuyển nhượng đi chuyển nhượng lại nhiều lần qua nhiều người, nhưng chưa ai làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cuối cùng, tôi được chuyển nhượng lại mảnh đất này từ ông Z. Hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi và ông Z chỉ có 2 bên ký và không có chứng thực.
Nay tôi muốn sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tôi đã đến gặp ông A để yêu cầu ông ký tên chuyển quyền sử dụng đất cho tôi nhưng ông A đã từ chối.
Hiện tại tôi đang giữ các giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông A đứng tên
2. Hộ khẩu, CMND của ông A
3. Hợp đồng mua bán giữa ông A và ông B
4. Hợp đồng mua bán giữa ông Z và tôi
Tôi phải làm sao nếu ông A không chịu ký sang tên? Mong nhận hồi âm sớm của tòa soạn. Xin cảm ơn.
Nguyễn Thị Thu Thủy (nguyenthuy82@... )
- Trả lời của Luật sư Huỳnh Văn Nông:
Tại Khoản 2 điều 50 Luật Đất đai đã quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất".
Theo quy định này thì nếu bà đã sử dụng thửa đất trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), nay được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp bà đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1-7-2004 về sau, theo Điểm b khoản 1 điều 137 Luật Đất đai, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Do bà mua đất mà không có hợp đồng với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ông A) có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, nên việc sử dụng đất của bà không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2003. Do vậy, trường hợp của bà không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trực tiếp được.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, bà có thể tiếp tục việc sử dụng thửa đất hoặc yêu cầu ông Z trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của bà và bà trả lại đất cho ông Z.
Nếu ông Z không đồng ý, căn cứ Điều 128 Bộ luật Dân sự, bà có thể yêu cầu Tòa án nơi thửa đất tọa lạc tuyên giao dịch giữa bà và ông Z vô hiệu vì đã vi phạm Điểm b khoản 1 điều 137 Luật Đất đai nói trên.
Trong trường hợp đó, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, ông Z trả lại tiền và bà trả lại nhà cho ông Z. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật không bị hạn chế (Khoản 2 điều 136 Bộ luật Dân sự).
Thân ái chào bà.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(SHLAW)
