TTO - * Tôi dự định mua một căn hộ tại khu chung cư An Sương (Bình Chánh, TP.HCM) thuộc diện tái định cư của Công ty Quản lý nhà thành phố. Người bán là diện được cấp suất tái định cư, có quyết định cấp căn hộ.

Căn hộ hiện đã hoàn thành và đang sử dụng bình thường, nhưng chưa có sổ hồng, và người bán cũng chưa biết đến khi nào mới có sổ hồng. Khi bán người bán chỉ lập hợp đồng ủy quyền có công chứng và đưa toàn bộ giấy tờ, quyết định, biên lai, phiếu thu của căn hộ cho tôi.

Tôi muốn biết, hợp đồng ủy quyền này có giá trị pháp lý hay không? Với tình hình hiện nay thì tôi có thể yêu cầu lập hợp đồng mua bán nhà thay cho hợp đồng ủy quyền được không? Xin cám ơn.

Bùi Đăng Khôi

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở thì nhà ở được phép giao dịch phải đảm bảo các điều kiện sau:

-  Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

-  Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

-  Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, căn hộ tái định cư trên mặc dù đã được sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên không thể đưa vào giao dịch được.

Hợp đồng ủy quyền không có giá trị như một hợp đồng mua bán. Bản chất của hợp đồng ủy quyền chỉ là việc bên ủy quyền ủy quyền cho bên được ủy quyền thực hiện một số công việc nhân danh bên ủy quyền được liệt kê trong hợp đồng ủy quyền mà thôi ví dụ như bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên được ủy quyền quản lý, sử dụng, bán, cho thuê căn nhà chứ không hề chuyển giao quyền sở hữu căn nhà cho bên được ủy quyền.

Hơn nữa, đối với hợp đồng mua bán, khi đã hoàn tất hợp đồng mua bán căn nhà một cách hợp pháp thì thông thường bên bán nhà không có quyền đòi lại nhà đã bán, còn với hợp đồng ủy quyền thì bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt việc ủy quyền bất kỳ lúc nào khi đã thông báo một thời gian hợp lý cho bên được ủy quyền (đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao). Chưa kể đến việc nếu hợp dồng ủy quyền không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì theo luật định hợp đồng ủy quyền đó chỉ có thời hạn một năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Ngoài ra, mặc dù hợp đồng ủy quyền đó còn đang trong thời hạn nhưng bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế, năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết thì hợp đồng ủy quyền đó chấm dứt. Và đương nhiên khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt thì bên được ủy quyền phải trả lại nhà cho bên ủy quyền.

Như vậy bạn không thể dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà được vì rất dễ gặp rủi ro. Cách tốt nhất là bạn nên đợi đến khi căn hộ trên được cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà một cách hợp pháp rồi mới thực hiện giao dịch mua bán nhà để tránh những rắc rối về thủ tục cũng như tránh những tranh chấp, rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU