TTO - * Vợ chồng tôi có ký đặt cọc (có lăn tay) mua một lô đất thổ cư ở Bình Dương. Bên A (bên bán) bán đất của người khác ký gửi cho tôi (bên B). Trong hợp đồng đặt cọc bên A có hứa trong thời gian 15 ngày kể từ ngày đặt cọc có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để ra công chứng, nếu không bên A sẽ trả lại tiền đặt cọc và bồi thường cho bên B bằng số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên đến nay đã quá 15 ngày mà bên A không hoàn thành với lý do người ký gửi bị bệnh nặng và hứa sẽ cố gắng sắp xếp sớm để 2 bên ký hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên bên A chỉ nói bằng miệng chứ không chịu viết cam kết chính xác ngày nào sẽ ký được hợp đồng sang tên đất.
Chúng tôi muốn kiện bên A nhưng bên A hăm dọa trong thời gian khởi kiện (có thể trong vòng 10 ngày) bên A sẽ sắp xếp được với người ký gửi và yêu cầu bên B ra công chứng để ký hợp đồng mua bán đất. Nếu bên B không rút đơn kiện kịp hoặc không chịu ký hợp đồng mua bán đất thì bên B sẽ mất tiền đặt cọc, lúc đó chúng tôi sẽ tốn chi phí khởi kiện...
Nhờ quý báo tư vấn tôi có nên kiện hay không? Chân thành cám ơn.
Ho Minh Tung" (tunghm.pt@... )
- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:
Điều 358 Bộ luật dân sự quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Theo quy định này thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự, do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện (Điều 122 BLDS).
Và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo hợp đồng, bạn đã thỏa thuận việc trả lại tiền cọc và phạt cọc nếu không giao kết hợp đồng trong thời hạn quy định, do đó, khi bên nhận đặt cọc không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn thì sẽ được giải quyết theo thỏa thuận. Vì thế, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết đem lại quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.
Trong hợp đồng đặt cọc bên A có hứa trong thời gian 15 ngày kể từ ngày đặt cọc có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để ra công chứng, nếu không bên A sẽ trả lại tiền đặt cọc và bồi thường cho bên bạn bằng số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên đã quá 15 ngày mà bên A không hoàn thành các thủ tục để ra công chứng, như vậy bên A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký giữa hai bên, đồng thời bên A cũng không chịu ký cam kết với bạn về việc sẽ trì hoãn việc hoàn tất thủ tục để ra công chứng đến khi nào. Do vậy bên A không thể lấy luôn số tiền đặt cọc của bạn vì lý do bạn khởi kiện bên A ra Tòa án và bên bạn không rút đơn kiện kịp hoặc không chịu ký hợp đồng mua bán đất.
Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
